Topic: Noi conditii de finantare ipotecara

[mircea]

Bun, iata noile conditii de finantare, impuse de guvernul federal:
 
 
a) La période maximale d’amortissement des nouveaux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement et dont le ratio prêt-valeur est supérieur à 80 % passera de 35 ans à 30 ans. Cela procurera aux Canadiens une nette réduction du total des paiements d’intérêt sur les prêts hypothécaires. Cela leur permettra aussi d’accroître plus rapidement la valeur nette de leur habitation et les aidera à rembourser leur prêt hypothécaire avant la retraite.
b) Le montant maximal pouvant être emprunté lors du refinancement d’une hypothèque passera de 90 % à 85 % de la valeur de l’habitation. Cela encouragera les propriétaires à utiliser leur habitation comme mécanisme d’épargne et limitera la pratique consistant à convertir les dettes de consommation en prêts hypothécaires garantis par les contribuables.
c) Le gouvernement cessera d’offrir une garantie d’assurance dans le cas des lignes de crédit garanties par l’habitation, telles que les marges de crédit hypothécaires. Ainsi, les risques associés aux produits de crédit à la consommation que l’on utilise pour emprunter de l’argent dont l’utilisation n’est pas liée à des achats concernant l’habitation seront gérés par les institutions financières, et non par les contribuables.
 
http://www.fin.gc.ca/n11/11-003-fra.asp
http://www.fin.gc.ca/n11/11-003-eng.asp

[admin]

Les rajustements au cadre de garantie de l’assurance hypothécaire entreront en vigueur le 18 mars 2011. L’élimination de la garantie d’assurance du gouvernement relativement aux marges de crédit hypothécaires prendra effet le 18 avril 2011.

[gaby]

Les rajustements au cadre de garantie de l’assurance hypothécaire entreront en vigueur le 18 mars 2011. L’élimination de la garantie d’assurance du gouvernement relativement aux marges de crédit hypothécaires prendra effet le 18 avril 2011.

mai explicit ce inseamna asta? daca obtii un pret garantat pt. 120 zile pe o perioada de 5 ani, dobinda fixa, perioada de amorizare pt. 35 ani, inainte de 18 martie 2011, inseamna ca ramine valabil? sau trebuie sa semnezi la notar pina pe 18 martie ca sa ramina valabila intelegerea?
multumesc pt. clarificari

[admin]

mai explicit ce inseamna asta? daca obtii un pret garantat pt. 120 zile pe o perioada de 5 ani, dobinda fixa, perioada de amorizare pt. 35 ani, inainte de 18 martie 2011, inseamna ca ramine valabil? sau trebuie sa semnezi la notar pina pe 18 martie ca sa ramina valabila intelegerea?
multumesc pt. clarificari

Trebuie ca banca sa aprobe imprumutul inainte de 18 martie, se poate trece la notar si dupa. Anul trecut cand au mai fost astfel de modificari, precalificarile nu au mai fost valabile dupa data limita.

Inca nu se stie nimic sigur, se asteapta reglementarile de la banci.

[mcgill]

ce-i asta? la garantie d’assurance du gouvernement relativement aux marges de crédit hypothécaires

[georgica81]

ce-i asta? la garantie d’assurance du gouvernement relativement aux marges de crédit hypothécaires

cred ca e vb de cmch.

[mcgill]

A DECI NU MAI TREBUIE SA PLATESTI asigurarea aia de x% daca nu ai sa dai down payment minimum 20%? sau vorbesc prostii?

[georgica81]

A DECI NU MAI TREBUIE SA PLATESTI asigurarea aia de x% daca nu ai sa dai down payment minimum 20%? sau vorbesc prostii?

ba trebuie sa o platesti. nu vad nicaieri sa zica ceva ca se schimba. in schimb, daca dai mai putin de 20%, amortizarea maxima e 30 de ani, in loc de 35.

[admin]

Le gouvernement cessera d’offrir une garantie d’assurance dans le cas des lignes de crédit garanties par l’habitation, telles que les marges de crédit hypothécaires.

Marjele de credit ipotecare sunt ipoteci care functioneaza exact ca si o marja de credit normala, numai ca sunt garantate cu proprietatea. Ele se vor da numai in limita a 80% din valoarea proprietatii si nu vor mai fi asigurate prin SCHL.


Avantajul de a avea o marja de credit ipotecara si nu o ipoteca obisnuita este ca:
1. plata minima obligatorie lunara este numai dobanda la ceea ce este luat din marja de credit
2. se pot pune sau lua bani din marja de credit fara nici un fel de penalizare

Ex, la o proprietate cu o valoare de piata de 200k, poti avea o marja de credit ipotecara de 160k. Acum daca soldul tau este de 115k inseamna ca in orice moment poti imprumuta fara sa intrebi pe nimeni 45k din marja ta ipotecara si la fel de bine ii poti pune la loc cand vrei tu.

[admin]

A DECI NU MAI TREBUIE SA PLATESTI asigurarea aia de x% daca nu ai sa dai down payment minimum 20%? sau vorbesc prostii?

Asigurarea imprumutului (SCHL) se plateste obligatoriu daca dai mai putin de 20% avans.

[admin]

Practic singurele schimbari majore sunt modificarea termenului de amortizare de la 35 la 30 de ani, iar in cazul refinantarilor ele nu se mai fac la pana la 90% din valoare ci numai pana la 85%.

[gaby]

Trebuie ca banca sa aprobe imprumutul inainte de 18 martie, se poate trece la notar si dupa. Anul trecut cand au mai fost astfel de modificari, precalificarile nu au mai fost valabile dupa data limita.

Inca nu se stie nimic sigur, se asteapta reglementarile de la banci.

adica daca inainte de 18 martie totusi obtii o anumita dobinda garantata pe 5 ani ( amortizare in 35 ani) de catre banca pe o anumita  perioada de timp care se intinde dincolo de 18 martie, si semnezi la notar pe 1 iunie(spre exemplu), esti obligat automat sa accepti amortizarea pe 30 ani? multumesc admin pt. clarificari

[admin]

adica daca inainte de 18 martie totusi obtii o anumita dobinda garantata pe 5 ani ( amortizare in 35 ani) de catre banca pe o anumita  perioada de timp care se intinde dincolo de 18 martie, si semnezi la notar pe 1 iunie(spre exemplu), esti obligat automat sa accepti amortizarea pe 30 ani? multumesc admin pt. clarificari

ceea ce am spus este un pic diferit de ceea ce ai inteles
Obtii aprobarea finala de la banca (nu precalificare) inainte de 18 martie, chiar daca semnezi la notar pe 1 iunie, vei pastra 35 de ani pentru ca deja ai semnat contractul cu banca inainte de 18 martie.

[gaby]

ceea ce am spus este un pic diferit de ceea ce ai inteles
Obtii aprobarea finala de la banca (nu precalificare) inainte de 18 martie, chiar daca semnezi la notar pe 1 iunie, vei pastra 35 de ani pentru ca deja ai semnat contractul cu banca inainte de 18 martie.

as vrea sa stiu daca se mai poate inca obtine  o aprobare finala pe 35 ani care sa fie valabila pina se semneaza la notar in jur de 1 iunie, ma refer la dobinda fixa pe 5 ani. multumesc

[admin]

as vrea sa stiu daca se mai poate inca obtine  o aprobare finala pe 35 ani care sa fie valabila pina se semneaza la notar in jur de 1 iunie, ma refer la dobinda fixa pe 5 ani. multumesc

Da, se poate obtine. Conditia este ca aprobarea finala de la banca (neconditionala) sa fie scoasa inainte de 18 martie. Dupa aceea se poate trece la notar si in iunie.

[gaby]

Da, se poate obtine. Conditia este ca aprobarea finala de la banca (neconditionala) sa fie scoasa inainte de 18 martie. Dupa aceea se poate trece la notar si in iunie.

ce inseamna aprobare finala (neconditionala) si cum se poate obtine(conditiile)? este stipulat in aceasta aprobare ca in intervalul de 120 zile (din momentul aprobarii) banca iti acorda cea mai mica dobinda? banuiesc ca cele 120 zile pornesc din momentul aprobarii si pina la expirare trebuie sa semnezi la notar, dar asta nu inseamna ca trebuie neaparat sa te si muti, nu-i asa? sa zicem ca vreau sa ma mt pe 15 iulie iar la notar trebuie sa ajung pe 15 iunie, cum ar trebui sa procedez ca sa obtin o aprobare finala pe 5 ani fixa /35 ani amortizare si cind ar trebui sa incep demersurile? in extremis 15 februarie ar merge sa obtin aprobarea finala care sa fie valabila 120 zile, adica pina pe 15 iunie cind semnez la notar? multumesc inca o data pt. clarificari admin.

[admin]

ce inseamna aprobare finala (neconditionala) si cum se poate obtine(conditiile)? este stipulat in aceasta aprobare ca in intervalul de 120 zile (din momentul aprobarii) banca iti acorda cea mai mica dobinda? banuiesc ca cele 120 zile pornesc din momentul aprobarii si pina la expirare trebuie sa semnezi la notar, dar asta nu inseamna ca trebuie neaparat sa te si muti, nu-i asa? sa zicem ca vreau sa ma mt pe 15 iulie iar la notar trebuie sa ajung pe 15 iunie, cum ar trebui sa procedez ca sa obtin o aprobare finala pe 5 ani fixa /35 ani amortizare si cind ar trebui sa incep demersurile? in extremis 15 februarie ar merge sa obtin aprobarea finala care sa fie valabila 120 zile, adica pina pe 15 iunie cind semnez la notar? multumesc inca o data pt. clarificari admin.

Da-mi un pm cu nr de telefon si iti voi explica mai in clar. multumesc.

[mykonga]

Le gouvernement cessera d’offrir une garantie d’assurance dans le cas des lignes de crédit garanties par l’habitation, telles que les marges de crédit hypothécaires.

Marjele de credit ipotecare sunt ipoteci care functioneaza exact ca si o marja de credit normala, numai ca sunt garantate cu proprietatea. Ele se vor da numai in limita a 80% din valoarea proprietatii si nu vor mai fi asigurate prin SCHL.


Avantajul de a avea o marja de credit ipotecara si nu o ipoteca obisnuita este ca:
1. plata minima obligatorie lunara este numai dobanda la ceea ce este luat din marja de credit
2. se pot pune sau lua bani din marja de credit fara nici un fel de penalizare

Ex, la o proprietate cu o valoare de piata de 200k, poti avea o marja de credit ipotecara de 160k. Acum daca soldul tau este de 115k inseamna ca in orice moment poti imprumuta fara sa intrebi pe nimeni 45k din marja ta ipotecara si la fel de bine ii poti pune la loc cand vrei tu.

un alt avantaj al marjei de credit e ca poti pune in capitalul tau mai mult decat ai pune daca iei pret ipotecar. si la pret, poti dar esti limitat la o suma pe an, de fapt e un procent. marja de credit se da la interet variabil. multi prefera un pret cu dobanda fixa pe motiv ca stiu exact cat platesc pe luna. dupa mine cel mai avantajos e sa iei prin marja chiar din primul an, eviti astfel cinci ani (sau cat e contractul) de platit aproape numai dobanda. (apropo poti face contract si pe 3 ani, si pe 1 an). eu zic sa cautati bine un consilier inainte de a investi si sa intrebati tot ce trece prin cap, si sa alegeti varianta care va convine. adminu vad ca le zice bine

[admin]

un alt avantaj al marjei de credit e ca poti pune in capitalul tau mai mult decat ai pune daca iei pret ipotecar. si la pret, poti dar esti limitat la o suma pe an, de fapt e un procent. marja de credit se da la interet variabil. multi prefera un pret cu dobanda fixa pe motiv ca stiu exact cat platesc pe luna. dupa mine cel mai avantajos e sa iei prin marja chiar din primul an, eviti astfel cinci ani (sau cat e contractul) de platit aproape numai dobanda. (apropo poti face contract si pe 3 ani, si pe 1 an). eu zic sa cautati bine un consilier inainte de a investi si sa intrebati tot ce trece prin cap, si sa alegeti varianta care va convine. adminu vad ca le zice bine

La marja de credit sunt cateva probleme importante, in afara de avantajele ce le-ai evidentiat:

1. Marja de credit se da numai pe un imprumut de 80% din valoarea proprietatii. Deci daca abia cumperi proprietatea, trebuie un avans de minim 20%, iar la refinantare la fel, trebuie sa refinantezi maxim 80% din valoarea de piata a imobilului.
2. Dobanda este numai variabila si este intotdeauna la Prime (taux preferentiel) plus 0.5% pana la plus 1% -  in conditiile in care Prime-ul este acum la 3%, dobanda pentru o marja de credit ipotecara este pe la 3.5% pana la 4%
Aici la dobanda ar fi mai multe de discutat, cea mai importanta intrebare fiind: "de ce ai lua o variabila la 4%, cand poti avea o fixa la 3.80%?"
3. Ar mai fi o problema, mai mult o particularitate de fapt. Marja de credit ipotecara apare in biroul de credit, ceea ce nu-i intotdeauna de dorit.

In ceea ce priveste platile anticipate fara penalizare pe care le poti face anual (ca sa pui un ban in plus la capital), la majoritatea imprumuturilor standard pe 5 ani, indiferent ca sunt cu dobanda fixa sau variabila, ai dreptul sa faci plati anticipate in limita a maxim 15% din capitalul imprumutat initial ai asta in fiecare an, in plus de a-ti mari ratele pana la dublul lor, insa tot asa sa nu depasesti 15% din capitalul imprumutat intial.
Ca sa fiu un pic mai clar, uite si un exemplu:
- ipoteca de 200k, in fiecare an ai dreptul sa dai in avans si fara penalizare pana la 30k
- in plus, daca la ipoteca de mai sus rata este (prezumtiv) 1000$, poti sa o majorezi pana la dublul ei (2000$), insa trebuie sa ai grija sa nu depasesti 30k pe an
- impreuna avantajele astea se mai numesc si 15%+15%

[mykonga]

La marja de credit sunt cateva probleme importante, in afara de avantajele ce le-ai evidentiat:

1. Marja de credit se da numai pe un imprumut de 80% din valoarea proprietatii. Deci daca abia cumperi proprietatea, trebuie un avans de minim 20%, iar la refinantare la fel, trebuie sa refinantezi maxim 80% din valoarea de piata a imobilului.

ma gandeam ca cei care vin din romania au un ban din proprietatea din romania care s-ar aduna la un 20%. daca mai stau ceva ani si aduna reer se incropeste ceva frumos. dar in general romanii se grabesc in primii ani sa cumpere fara sa isi faca neaparat temele, eu ma numar printre ei .

2. Dobanda este numai variabila si este intotdeauna la Prime (taux preferentiel) plus 0.5% pana la plus 1% -  in conditiile in care Prime-ul este acum la 3%, dobanda pentru o marja de credit ipotecara este pe la 3.5% pana la 4%
Aici la dobanda ar fi mai multe de discutat, cea mai importanta intrebare fiind: "de ce ai lua o variabila la 4%, cand poti avea o fixa la 3.80%?"

asta am zis si eu ca e variabila la marja. acum e ok la 3 %+1% adica asa cum zici 4%. cea fixa e tot de 4, 4 si % . ma gandeam ca dobanda variabila se plateste pe sold. aici ar fi avantajul. ti se calculeaza lunar la soldul care iti ramane. in conditiile in care interesul variabil nu creste spectaculos, ba in ultimii ani a scazut rau. plus ca e flexibil produsul asta, esti obligat doar la dobanda. daca ai un an mai prost, iesi pe somaj sa zicem nu trebuie sa iti vinzi casa ca sa supravietuiesti.

3. Ar mai fi o problema, mai mult o particularitate de fapt. Marja de credit ipotecara apare in biroul de credit, ceea ce nu-i intotdeauna de dorit.

si daca apare birou de credit? practic istoricul bun iti foloseste sa iti iei o proprietate, pe care o iei deja cu marja.
ar mai solutia cu all in one sau tout en un, care practic e cu doua sau trei marje, dar sunt conditii mai lejere un pic si ma refer la venituri. la marja in afara de avans si veniturile trebuie sa fie mari, la all in one e mai lejer. oricum nu sunt consilier nu stiu toate amanuntele.

apropo de istoric de credit, daca aveti contul cheque reliat la cartea de credit pentru decouvert, adica daca dati un cec neacoperit si ajunge in banca, daca contul e reliat la cartea de credit (trebuie sa o cereti) atunci cand intra cecul si nu sunt bani se iau bani din carte de credit si nu platiti amenda de banca (vreo 42). afecteaza istoricul doar daca e vorba de sume maricele si se repeta istoria....si nu tra geti bani din cartea de credit ca asta afecteaza.
am sarit de la una la alta.

ca sa inchid, pe scurt admin nice talking to you, esti foarte informat, eu mai putin, dar de la mine cam asa se vede: sunt pentru marja sau all in one la variabila din doua considerente. dobanda (si ca valoare dar si pentru faptul ca se calculeaza la sold lunar) si flexibilitatea produselor.